Tu as entendu parler de la loi Pinel mais tu te demandes ce que c’est exactement cette histoire de zone A et zone A bis ? Pas de panique, je vais tout t’expliquer ! Que tu sois un investisseur en herbe ou juste curieux de comprendre ce dispositif qui fait tant parler, tu es au bon endroit. 🏢
La zone A, c’est l’une des zones où tu peux investir dans l’immobilier avec la loi Pinel et bénéficier d’avantages fiscaux plutôt sympas. Mais attention, tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne ! Entre plafonds de loyers, conditions de ressources pour les locataires et villes éligibles, il y a pas mal de détails à connaître.
Dans cet article, je te dis absolument tout sur la zone A et la zone A bis : ce qui les différencie, les plafonds à respecter et surtout, comment maximiser ton investissement Pinel. Prêt à devenir incollable sur le sujet ? C’est parti !
📊 L’essentiel à retenir sur les zones Pinel
- Éligibilité : Plus de 650 communes sont classées en zone A, regroupant des secteurs où le marché locatif est très tendu
- Plafonds de loyer : 13,07 €/m² en zone A contre 17,62 €/m² en zone A bis (pour les baux signés en 2022)
- Ressources locataires : Pour une personne seule, plafond de 38 377 € en zone A
- Réduction d’impôt : Jusqu’à 21% du montant investi pour 12 ans de location en respectant les conditions
- Évolution : Le Pinel Plus (2023) impose de nouvelles exigences de confort et performance énergétique
Qu’est-ce que la zone A Pinel et pourquoi elle est importante ? 🤔
La zone A, c’est un peu comme le deuxième étage du podium dans le monde du Pinel. Elle regroupe les secteurs où il est vraiment difficile de trouver un logement à louer, mais qui restent un cran en-dessous de la zone A bis (qui concerne principalement Paris et sa petite couronne).
Pourquoi l’État a créé ces zones ? C’est simple : pour encourager la construction de logements locatifs là où on en a le plus besoin ! En offrant des réductions d’impôts aux investisseurs, le gouvernement espère augmenter l’offre de logements dans les zones tendues.
La zone A Pinel couvre plus de 650 communes, dont une bonne partie de l’Île-de-France (hors Paris), de la Côte d’Azur, mais aussi des grandes villes comme Lyon, Lille, Montpellier ou Marseille. C’est ce qu’on appelle des zones ‘tendues’ où la demande locative est forte et l’offre insuffisante.
Un petit exemple concret ? Si tu investis dans un appartement neuf à Lyon (zone A) en respectant toutes les conditions, tu pourras bénéficier de réductions d’impôts significatives tout en proposant un logement dans un secteur où les locataires ont du mal à trouver leur bonheur. C’est gagnant-gagnant ! 🏆
En revanche, si tu rêves d’investir dans une jolie petite maison en pierre à vendre en Bretagne, vérifie bien qu’elle se trouve dans une zone éligible avant de te lancer !
Les plafonds de loyers en zone A et zone A bis : combien faire payer ton locataire ? 💰
Quand tu investis en Pinel, tu ne peux pas fixer tes loyers comme bon te semble. L’État impose des plafonds à ne pas dépasser. Et ces plafonds varient selon les zones.
En zone A, le plafond de loyer est fixé à 13,07 € par m² pour tous les baux signés en 2022. C’est un peu moins que les 17,62 €/m² de la zone A bis, mais c’est normal : le marché y est un peu moins tendu.
Mais attention, ce n’est pas aussi simple que de multiplier ce montant par la surface ! Il faut appliquer un coefficient de pondération selon la formule suivante : 0,7 + (19/surface du logement). Ce coefficient permet d’ajuster le loyer en fonction de la taille du bien.
Prenons un exemple pour que ce soit plus clair : pour un appartement de 50 m² en zone A.
| Calcul | Résultat |
|---|---|
| Coefficient = 0,7 + (19/50) | 0,7 + 0,38 = 1,08 |
| Plafond au m² pondéré = 13,07 × 1,08 | 14,12 €/m² |
| Loyer mensuel maximum = 14,12 × 50 | 706 € |
Et si tu dépasses ces plafonds, même de quelques euros ? Tu risques tout simplement de perdre ton avantage fiscal ! Autant dire que ça vaut le coup de sortir la calculette. 🧮
Les plafonds de ressources des locataires : à qui peux-tu louer ? 👨👩👧
Ce n’est pas tout de respecter les plafonds de loyers, il faut aussi que tes futurs locataires respectent certains critères de ressources. L’objectif du Pinel, c’est quand même de permettre à des ménages aux revenus ‘moyens’ de se loger correctement.
Voici les plafonds de ressources à respecter en zone A :
- Personne seule : 38 377 €
- Couple : 57 357 €
- Personne seule ou couple avec 1 enfant : 68 946 €
- Personne seule ou couple avec 2 enfants : 82 586 €
- Personne seule ou couple avec 3 enfants : 97 766 €
- Personne seule ou couple avec 4 enfants : 110 017 €
- Par personne supplémentaire : + 12 258 €
Ces plafonds correspondent au revenu fiscal de référence du locataire de l’année N-2. Par exemple, pour une location signée en 2025, tu devras regarder les revenus de 2023.
En pratique, ça veut dire que si tu comptes mettre en location ton bien en zone A, tu devras demander à ton futur locataire son avis d’imposition pour vérifier que ses revenus ne dépassent pas ces plafonds. Si tu loues à quelqu’un qui gagne trop, tu peux dire adieu à ta réduction d’impôts ! 😱
Et si tu mets en place une garantie loyers impayés, n’oublie pas que l’assureur demandera aussi un certain niveau de solvabilité. Parfois, jongler entre ces différentes contraintes peut relever du casse-tête !
Quelles villes sont classées en zone A Pinel ? La liste complète 🏙️
La zone A, c’est plus de 650 communes réparties dans plusieurs départements. Ce sont des villes où le marché locatif est tendu, mais pas autant qu’en zone A bis.
Voici quelques-unes des principales villes classées en zone A :
- En Île-de-France : une grande partie des villes des Yvelines (78), de l’Essonne (91), du Val d’Oise (95) et de Seine-et-Marne (77), comme Versailles, Évry ou Cergy
- Dans les Alpes-Maritimes (06) : Nice, Cannes, Antibes, Menton
- Dans les Bouches-du-Rhône (13) : Marseille, Aix-en-Provence
- Dans l’Hérault (34) : Montpellier et ses environs
- Dans le Rhône (69) : Lyon, Villeurbanne
- Dans le Nord (59) : Lille et certaines communes limitrophes
- En Haute-Savoie (74) : plusieurs communes de l’agglomération genevoise française
Tu te demandes si ta ville est en zone A ? Tu peux vérifier facilement sur le site du service public ou utiliser un simulateur en ligne. C’est important de le savoir avant de te lancer dans ton projet avec une agence immobilière.
Si tu cherches à investir en zone A, ces villes offrent un bon compromis entre rentabilité et sécurité. Les loyers y sont généralement plus élevés qu’en zone B1, mais les prix d’achat restent plus raisonnables qu’en zone A bis. 🏡
Pinel vs Pinel Plus : les changements depuis 2023 📝
Depuis le 1er janvier 2023, le dispositif Pinel a connu une petite révolution avec l’arrivée du Pinel Plus (ou Super Pinel). Car oui, comme toutes les bonnes choses, la loi Pinel classique va progressivement disparaître d’ici 2024.
Pour continuer à bénéficier des taux pleins de réduction d’impôt (12%, 18% ou 21% selon la durée de location), ton logement doit désormais respecter des critères supplémentaires :
Critères de confort du Pinel Plus
- Surface minimum selon le type de logement : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 63m² pour un T3…
- Un espace extérieur privatif (balcon, terrasse ou jardin) d’au moins 3m² pour un T1/T2 et plus pour les plus grands logements
- Pour les T3 et plus : des ouvertures sur au moins 2 façades différentes
Critères environnementaux
Le Pinel Plus va aussi plus loin en matière de performance énergétique :
- Pour les achats en 2023 : respect de la norme RE2020
- Pour les achats en 2024 : respect de la norme RE2020 + classe énergétique A
Si ton logement ne respecte pas ces critères, tu pourras quand même bénéficier du Pinel classique, mais avec des taux réduits : 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans en 2023, et encore moins en 2024.
Mon conseil ? Si tu veux investir en Pinel, ne tarde pas trop et assure-toi que ton logement respecte bien les critères du Pinel Plus ! Le temps joue contre toi sur ce coup-là. ⏰
N’oublie pas que lorsque tu signes un mandat simple avec une agence, il est important de bien clarifier si le bien visé est éligible au dispositif Pinel Plus.
FAQ : Tes questions sur la zone A et A bis Pinel 🙋♀️
Quelle est la différence entre la zone A et la zone A bis ?
La zone A bis correspond aux secteurs les plus tendus du marché immobilier : Paris et sa petite couronne, ainsi que quelques villes des Yvelines, du Val d’Oise et de l’Essonne. La zone A, quant à elle, couvre les autres grandes villes et agglomérations où le marché est tendu, mais un peu moins qu’en zone A bis. Concrètement, les plafonds de loyers et de ressources sont plus élevés en zone A bis qu’en zone A.
Quel salaire faut-il pour louer un logement Pinel en zone A ?
Pour louer un logement Pinel en zone A, le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser 38 377 € pour une personne seule ou 57 357 € pour un couple. Ces plafonds augmentent en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal. En revanche, il faut aussi que le locataire soit suffisamment solvable (généralement avec un loyer ne dépassant pas 30-33% de ses revenus) pour que le bailleur accepte son dossier.
Comment calculer le loyer Pinel en zone A ?
Pour calculer le loyer maximum en Pinel zone A, il faut :
- Calculer le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface du logement)
- Multiplier le plafond au m² (13,07 € en 2022) par ce coefficient
- Multiplier le résultat par la surface du logement
Par exemple, pour un 60 m² : coefficient = 0,7 + (19/60) = 1,02. Loyer maximum = 13,07 € × 1,02 × 60 = 800 €.
La loi Pinel va-t-elle être prolongée au-delà de 2024 ?
Pour l’instant, la loi Pinel est prévue jusqu’au 31 décembre 2024, avec des taux de réduction qui diminuent progressivement. Aucune prolongation n’a été officiellement annoncée. Le gouvernement semble plutôt s’orienter vers d’autres dispositifs comme le ‘Louer Abordable’ ou d’éventuels nouveaux mécanismes. Si tu veux profiter du Pinel dans ses conditions actuelles, mieux vaut ne pas trop tarder ! 🏃♂️
Puis-je investir en Pinel pour acheter ma résidence principale ?
Non, le dispositif Pinel est exclusivement réservé à l’investissement locatif. Le logement doit être loué comme résidence principale à un locataire respectant les plafonds de ressources. Tu ne peux donc pas y habiter pendant la période d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). En revanche, rien ne t’empêche d’y emménager une fois cette période terminée !
